Gentile Avvocato, vivo in un condominio di 12 appartamenti con un cortile comune non particolarmente grande. Fino a pochi mesi fa il problema del parcheggio era stato affrontato con il buon senso, nel senso che, non potendo contenere le auto di tutti, chi non trovava posto lasciava la macchina in strada. Io, che normalmente rincasavo sempre molto tardi, ero tra gli sfortunati. Da qualche mese, però, capita che un condomino in particolare, ed i suoi figli ormai maggiorenni e tutti muniti di auto, finiscano per occupare anche per giornate intere gran parte del parcheggio, addirittura accampando priorità mai acquisite, quali il posto fisso. E’ prossima un’assemblea condominiale proprio sul problema parcheggio. Come conviene regolarsi? (Gino, email)
Gentile signore, il problema del parcheggio è, come può immaginare, uno dei più comuni in materia condominiale.
Iniziamo col dire che, per quanto attiene alla disciplina, se il regolamento di condominio, come credo sia nel suo caso, nulla prevede in merito, occorre rifarsi alla legge, e precisamente all’art.1102 c.c. secondo cui è consentito un uso della cosa comune da parte di ciascun condomino a patto che questo non alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Dunque, nessun condomino, rimanendo le cose come lei me le descrive, è legittimato a parcheggiare l’auto nel cortile per lunghi periodi. Un parcheggio prolungato e ripetuto nel tempo, d’altra parte, potrebbe essere interpretato come volontà di possedere in modo esclusivo il posto auto, con il rischio di poter vantare, col passare del tempo, l’acquisto della proprietà del posto per usucapione. Quindi, in primo luogo, le consiglio di opporsi in maniera esplicita, anche per il tramite dell’Amministratore, all’utilizzo che sta facendo dell’area di parcheggio il condomino “prepotente” e i suoi figli.
In secondo luogo, approfitti della prossima seduta assembleare per regolamentare l’uso del parcheggio in modo più confacente alle esigenze di ciascuno.
A tal proposito, le evidenzio che, laddove esistesse un regolamento condominiale predisposto dal costruttore-venditore con una clausola che vieti l’utilizzo dell’area come parcheggio ovvero una clausola del regolamento che destini la zona ad altro uso, occorrerà il consenso unanime di tutti i condomini per modificarla.
In caso contrario, sarà sufficiente una delibera a maggioranza con la quale si destini tutto o parte dell’area a parcheggio per le auto. Nel caso in cui, come nel suo, l’area sia troppo piccola e tale da non consentire l’uso a tutti i condomini, potrà stabilirsi una regolamentazione a turno (ad. es. per settimana o mese).
Inoltre, ritengo che la delibera assembleare dovrà indicare in maniera chiara quante auto per ogni singola unità immobiliare potranno entrare nel computo della turnazione.
Il caso deciso dalla Corte di Cassazione, sez.II, con la sentenza n.28346 del 18 dicembre 2013 riguardava una proprietà indivisa (proveniente da una successione ereditaria) tra alcuni soggetti legati da vincoli parentali, in cui uno dei coeredi vantava il possesso esclusivo animo domini di una parte dei beni (un appartamento), affermando di averlo usucapito.
