Salve, possiedo una casa al 33%. Vorrei acquistare le quote rimanenti. La casa e stata valutata ad un totale di 150,000 Euro ma esiste un possibile acquirente esterno che sarebbe pronto ad offrire 180,000 Euro. Ho diritto ad acquistare le parti rimanenti al prezzo derivante dalla prima valutazione? (M. via email)
Lo scioglimento della comunione puó essere volontario, cioè concordato tra le parti. In tal caso, normalmente ci si affida ad un terzo che effettua Leggi tutto
Che cos’è
E’ la procedura con cui il proprietario di un immobile può rientrare nel possesso dello stesso alla scadenza del contratto ovvero in caso di morosità del conduttore
Il procedimento
In caso di scadenza del contratto, che deve essere ovviamente preceduta dall’invio della disdetta entro il termine previsto nel contratto (normalmente, sei mesi prima in caso di locazione ad uso abitativo e 12 ad uso diverso), il locatore può intimare al conduttore la licenza per finita locazione (prima della scadenza) ovvero lo sfratto (dopo la scadenza), notificandogli una citazione a comparire innanzi al Tribunale ove verrà, eventualmente, convalidato lo sfratto.
Analogamente, in caso di morosità del conduttore.
Si ricorda che per essere considerati morosi è sufficiente il mancato pagamento di una sola rata del canone e che tale situazione si protragga per oltre 20 giorni dal termine convenuto nel contratto, ovvero il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità di canone. In tali ipotesi, il locatore ha facoltà di richiedere, contestualmente alla convalida dello sfratto, l’ingiunzione al pagamento dei canoni scaduti.
Tra il giorno in cui perviene l’atto e l’udienza devono esserci almeno venti giorni liberi.
All’udienza, se il conduttore intimato non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto, disponendo l’apposizione della formula esecutiva (necessaria affinché l’Ufficiale Giudiziario possa procedere ad eseguire lo sfratto).
Se l’intimato non compare, la formula esecutiva ha effetto solo dopo trenta giorni dalla sua apposizione.
In caso di sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in udienza da parte dell’avvocato del locatore che la morosità persiste.
Nella sola locazione ad uso abitativo, il conduttore moroso, presentatosi personalmente (non è necessario in questa fase essere difesi da un legale), può pagare direttamente in udienza (“banco iudicis”) ovvero richiedere un termine per sanare la morosità (“purgare la mora”). Il Giudice può discrezionalmente concedere un termine non superiore a 90 giorni, fissando nuova udienza ove verificherà l’avvenuto pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori maturati, nonchè degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede, ovvero, in mancanza, convaliderà lo sfratto.
La possibilità di sanare la morosità in giudizio è limitata a tre-quattro volte, in casi eccezionali, nell’arco di un quadriennio.
Opposizione del conduttore
All’udienza fissata l’intimato ha facoltà di proporre eccezioni (inerenti, ad esempio, l’invalidità o inesistenza della disdetta, o ancora l’avvenuto pagamento dei canoni).
Se le eccezioni non sono fondate su prova scritta, il giudice può comunque ordinare il rilascio. Se l‘intimato contesta l’ammontare dei canoni, il giudice può ordinare il pagamento delle somme non contestate in un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera, il giudice convalida lo sfratto e, se del caso, emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
La causa, in ogni caso, proseguirà.
Con riguardo al danno derivante per il furto consumato da persone introdottesi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi installati per i lavori di riattazione dello stabile condominiale, deve essere affermata la responsabilità ex art. 2043 c.c. dell’imprenditore che per tali lavori si avvale dei ponteggi ove, trascurando le più elementari norme di diligenza e di perizia e così la doverosa adozione di cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle dette impalcature e violando il principio, pertanto, del “neminem laedere”, abbia colposamente creato un agevole accesso ai ladri ponendo in essere le condizioni per il verificarsi del danno.
Può sussistere la concorrente responsabilità del condominio/committente ex art. 2051 c.c., se non ha vigilato sull’osservanza delle minime precauzioni anti-furto da parte dell’appaltatore (culpa in vigilando), ovvero allorché risulti che abbia scelto un’impresa appaltatrice manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera (culpa in eligendo) (Cassazione civile sez. III, 17 marzo 2009 n. 6435).
In merito alla responsabilità del committente, si segnala che questa pronuncia prende le mosse dalla sentenza (Cassazione civile sez. III, 22 febbraio 2008 n. 4591) con cui, in tema di appalto di opere pubbliche, il giudice di legittimità ha affermato la responsabilità del committente per il semplice fatto che la pubblica amministrazione conserverebbe rilevanti poteri di ingerenza e controllo sull’opera dell’appaltatore.
Con l’arresto da ultimo segnalato, la S.C., senza sconfessare il precedente orientamento, opera un’apertura nell’ambito delle ipotesi di responsabilità del committente. Invero, prima si escludeva la responsabilità di questi ex art. 2051 c.c., in quanto si assumeva che con la consegna della res all’appaltatore venisse meno il potere di fatto sulla cosa, e con esso la responsabilità del custode. A tale regola si faceva eccezione quando fosse configurabile una responsabilità del committente per culpa in eligendo (e quindi ex art. 2043 c.c., non ex art. 2051 c.c.), come, ad esempio quando l’opera fosse stata affidata ad un’impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l’appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, e abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive (Cass. 26 giugno 2000 n. 8686; Cass. 24 febbraio 1996 n. 1456).
In parecchi casi il Concessionario del servizio di riscossione (Equitalia) ha proceduto ad iscrivere ipoteca per importi anche di poche migliaia di euro.
Infatti, al di sotto degli ottomila euro l’Agente di riscossione trovava nella legge (Dpr 602/73) il limite di non poter procedere all’espropriazione immobiliare, ma non quello di iscrivere ipoteca sull’immobile del cittadino debitore. Il che significava trovarsi un odioso vincolo sulla casa per debiti verso lo Stato a volte davvero irrisori.
Recentemente, recependo un indirizzo che si faceva sempre più comune in giurisprudenza, secondo il quale il detto limite doveva intendersi esteso anche alla possibilità di iscrivere ipoteca, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza del 22 febbraio 2010, n. 4077 ha aperto definitivamente le porte all’introduzione nel nostro ordinamento della norma che ha vietato all’agente della riscossione anche la sola iscrizione ipotecaria per debiti inferiori agli 8.000,00 euro.
Si è rilevato, infatti, che l’ipoteca, rappresentando un atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare, soggiace al limite per essa stabilito, nel senso che non può essere iscritta se il debito del contribuente non superava il detto importo.
La norma
Art. 3, comma 2-ter, D.l. 25 marzo 2010, n. 43 (Decreto incentivi 2010), convertito in l. 22 maggio 2010, n. 73
A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, l’agente della riscossione non può iscrivere l’ipoteca di cui all’articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, se l’importo complessivo del credito per cui procede è inferiore complessivamente ad 8.000 euro.
In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, la regola generale (art. 718 c.c.) riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti.
Tale regola trova deroga, ai sensi dell’art. 720 c.c., nel caso di “indivisibilità” dell’immobile ovvero di “non comoda divisibilità” dello stesso.
La Giurisprudenza ha chiarito che il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cassazione civile sez. II 29 maggio 2007, n.12498).
La non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’ immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi.
L’ immobile non comodamente divisibile – salvo ragioni di opportunità, ravvisabili nell’interesse comune dei condividenti – va attribuito al condividente titolare della quota maggiore, la cui richiesta sarà preferita ai condividenti che ne abbiano fatto domanda congiunta, pur se le quote di questi ultimi, sommate tra loro, superino la quota maggiore del condividente antagonista e tanto in applicazione del principio del favor divisionis di cui all’art. 720 c.c..
Il Giudice può derogare al criterio indicato nell’art. 720 c.c., purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. Tale scelta, risolvendosi in un tipico apprezzamento di fatto, è sottratta come tale al sindacato di legittimità. Un caso potrebbe essere quello dell’assegnazione dell’immobile ad un coerede che, pur titolare di una quota minore, abiti nell’ immobile da svariati anni e che non ne possegga altri, in concorrenza con altri coeredi che vivano altrove ed abbiano altri immobili di esclusiva proprietà nel medesimo paese.
L’art. 720 c.c. configura la vendita all’incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero.
