Gentilissimo, ho affittato regolarmente casa 4+4 ad un ragazzo che dopo solo due anni ha trasformato il giardino in una discarica e sta distruggendo i muri internamente ed esternamente.Posso in qualche modo chiedere recesso dal contratto per inadempienze prima dello scadere dei primi 4 anni?L’inquilino paga regolarmente l’affitto… Grazie (Anna, email)
Gentile signora,
ritengo che la situazione da lei descritta Leggi tutto
Gentile Avvocato, il mio inquilino mi comunicava con raccomandata di voler recedere dal contratto con il preavviso di sei mesi. Scaduti i sei mesi, è ancora in casa e non accenna ad andarsene, nonostante io avessi già preso impegni con altra persona per l’affitto. Posso sfrattarlo? Che tempi ci sono? Posso chiedere i danni? Grazie (Gianni, email)
Salve.
II procedimento per convalida di licenza per finita locazione non è azionabile non ricorrendone i presupposti previsti dal legislatore, tra i quali non c’è la ipotesi del recesso esercitato dal conduttore.
In questo caso, deve esercitarsi un’azione di intervenuta risoluzione del contratto per esercizio dei diritto di recesso unilaterale (a norma dell’art. 1373 c.c.).
La citata conclusione è coerente con la legge n. 392 del 27 luglio 1978 che all’art. 4 prevede che, se la facoltà di recesso non è attribuita al conduttore da specifiche pattuizioni contrattuali, potrà comunque esser esercitata ove ricorrano gravi motivi: proprio la loro sussistenza non potrebbe in alcun modo esser valutata e apprezzata in un procedimento a struttura sommaria qual è quello di convalida di finita locazione.
La differenza di azioni comporta sicuramente una notevole differenza in termini di tempi, in quanto la procedura per convalida di sfratto, che ha natura sommaria, è particolarmente rapida (l’udienza può essere fissata a venti giorni dalla notifica e la convalida, ricorrendone i presupposti, viene disposta già in prima udienza). Altra cosa sono poi i tempi per ottenere coattivamente la liberazione dell’immobile, che dipendono anche dalla solerzia dell’Ufficiale Giudiziario.
Per l’azione di risoluzione, invece, deve instaurarsi un ordinario giudizio di cognizione che ha certamente durata più lunga (i tempi variano da Tribunale e Tribunale e non è possibile fare una previsione, ma siamo sempre nell’ordine di qualche anno).
In merito alla questione dei danni, dovrebbe poter dimostrare che aveva già concluso altro contratto di locazione con un canone maggiore.
Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.
La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.
Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.
Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.
Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.
Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all’indennità prevista dall’art. 1592 c.c., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.
Cassazione civile sez. III, 20 marzo 2006 n. 6094
Gentile avvocato, il conduttore può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza effettiva, se nel contratto non è prevista questa possibilità ? Paolo
Indipendentemente da quanto previsto nel contratto di locazione, la legge consente al conduttore di recedere dallo stesso in presenza di gravi motivi (art.4 e art.27 L.392/78). Questo sia per locazione abitative che ad uso diverso.
I gravi motivi che legittimano il recesso non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della legge.
Al contrario, i gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed inoltre devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.
Un esempio piuttosto ricorrente potrebbe essere quello del trasferimento del conduttore in altro comune resosi necessario per motivi di lavoro (trasferimento ad altra sede aziendale), ovvero, come in un caso all’esame del Tribunale di Bari (sentenza 2383/2004), quello della presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti stessi.
Per locazioni ad uso non abitativo, è stato ritenuto legittimo il recesso in caso di mancata realizzazione di un progettato centro commerciale (all’interno del quale erano ubicati i locali oggetto di locazione) che aveva imprevedibilmente fatto sfumare l’atteso sviluppo commerciale della zona, ovvero in presenza di un andamento della congiuntura economica sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa) che obblighi il conduttore ad ampliare o ridurre la struttura aziendale (situazione che rende gravoso il persistere della locazione).
In ogni caso (abitativo e non), il conduttore è tenuto a dare preavviso di sei mesi al locatore a mezzo lettera raccomandata con l’indicazione specifica del grave motivo.
