In materia di intermediazione immobiliare, quando un affare può dirsi concluso facendo sorgere il diritto dell’intermediario (agente immobiliare) a ricevere il proprio compenso?
Per “conclusione dell’affare”, dalla quale a norma dell’art. 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; sicché, anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta “ad substantiam” (art. 1350 e 1351 c.c.).
L’affare si ritiene concluso quando il consenso è stato legittimamente prestato, ossia quando, grazie all’intervento del mediatore, le parti abbiano posto in essere il vincolo giuridico produttivo delle conseguenze di cui sopra; si è anche sostenuto che l’affare può dirsi concluso quando sussista la fattispecie necessaria ad operare la modificazione giuridica idonea a realizzare l’interesse delle parti.
In giurisprudenza si è precisato che il significato di “affare” va ascritto a qualsiasi operazione di contenuto economico che si risolva in utilità di carattere patrimoniale per le parti; esso deve intendersi in senso generico ed empirico, come operazione generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, ancorché articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, diretti, nel loro complesso, a realizzare un unico interesse economico. Altri hanno evidenziato come la realizzazione dell’interesse economico delle parti possa consistere nella conclusione di più contratti collegati o di negozi unilaterali, ovvero nella stipulazione di un contratto preliminare quando se ne possa chiedere l’esecuzione specifica, laddove non è sufficiente la semplice proposta irrevocabile di contratto.
L’entità della provvigione è normalmente commisurata al valore economico dell’affare. Per prassi, al momento dell’incarico al mediatore, questi fa sottoscrivere all’interessato una scrittura privata in cui si determina e conviene l’ammontare della provvigione, spesso indicato in forma percentuale rispetto al valore dell’affare da concludersi.
Ai fini del riconoscimento del compenso al mediatore, è necessario che colui che abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare sia regolarmente iscritto all’Albo dei mediatori professionali mentre è sufficiente a far sorgere il diritto al compenso che l’iscrizione sia intervenuta dopo l’inizio dell’attività di mediazione e finché essa sia in corso, e tuttavia in questo caso la provvigione è dovuta solo da quel momento. Ne consegue che chi abbia svolto attività di intermediazione è tenuto a restituire l’acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell’apposito albo, non bastando la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore a legittimare “ex post” un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se non abbia partecipato a tutte le trattative ed anche quando l’affare sia stato concluso dopo la cessazione dell’incarico (e anche se non abbia ricevuto un formale incarico da una delle parti), purché vi sia un nesso causale fra l’attività da lui svolta e la conclusione dell’affare.
Fermo restando che le parti sono libere di concludere o meno l’affare, pur se l’affare proposto dal mediatore è del tutto conforme alle richieste originariamente avanzate (e in questa seconda ipotesi spetta al mediatore solo il rimborso delle spese, ai sensi dell’art. 1756), il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscono altre a se stesse nella stipulazione del contratto, e una volta concluso l’affare, non rilevano eventuali ripensamenti delle parti.
La norma in esame
Art. 1755 codice civile
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
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