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DiRaffaele Boccia

Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

DiRaffaele Boccia

il decreto ingiuntivo

Che cos’è

E’ un provvedimento emesso all’esito di una fase sommaria. Esso ha il vantaggio di poter essere ottenuto in tempi decisamente più rapidi rispetto a quelli di un giudizio ordinario.

Chi lo può chiedere

Chi è creditore di una somma liquida di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili, o ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata, può chiedere al giudice competente (Giudice di pace o Tribunale, a seconda che il valore della vertenza sia inferiore o superiore a cinquemila euro) di emettere un’ingiunzione di pagamento o di consegna (il cd. decreto ingiuntivo) nei confronti del debitore.

Il proprio diritto deve risultare da prova scritta.

Quali prove scritte sono sufficienti all’emissione del decreto ingiuntivo?

Le polizze e promesse unilaterali risultanti da scrittura privata e i telegrammi.

Per i crediti relativi a somministrazioni di merci e di danaro nonché per prestazioni di servizi fatte da imprenditori sono prove scritte idonee gli estratti autentici delle scritture contabili.

Molti uffici (soprattutto i Giudici di Pace) ritengono sufficienti le sole fatture purchè da esse o dal documento di trasporto emerga l’avvenuta consegna della merce al destinatario-debitore

Sono, altresì, prove scritte gli assegni bancari o circolari, le cambiali, i certificati di liquidazione di borsa o altro atto ricevuto da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato.

Il procedimento ed i tempi

Presentata la richiesta al giudice competente, questi emetterà il decreto con cui viene ingiunto al debitore di pagare o consegnare il bene entro quaranta giorni.

Il termine per l’emissione del decreto è di trenta giorni dal deposito, ma i giudici impiegano normalmente di più.

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, esso andrà notificato al debitore entro sessanta giorni dalla sua emissione, pena la sua perdita di efficacia.

A questo punto il debitore avrà due possibilità:

1) pagare entro il termine previsto le somme dovute oltre le competenze legali liquidate nel decreto;

2) proporre opposizione dinanzi allo stesso giudice emittente entro lo stesso termine.

La provvisoria esecuzione

Normalmente, il creditore, pur se munito di decreto ingiuntivo, non potrà ancora aggredire esecutivamente il debitore, dovendo attendere l’inutile decorso dei quaranta giorni.

Se ciò accade senza che l’ingiunto abbia pagato, dovrà richiedere al giudice l’apposizione della formula esecutiva sul decreto non opposto. Solo successivamente, potrà intentare tutte le azioni esecutive possibili (pignoramento mobiliare, immobiliare, presso terzi, pignoramento del quinto dello stipendio) ovvero iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

Vi è un caso in cui si potrà agire immediatamente. E’ l’ipotesi del credito fondato su assegni bancari o circolari, le cambiali, i certificati di liquidazione di borsa o altro atto ricevuto da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato. In tal caso, essendo la prova dell’esistenza del credito particolarmente forte, su richiesta del debitore il giudice concede la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo. Il che significa che, una volta notificato lo stesso insieme al precetto, non si dovranno attendere i famosi quaranta giorni ma, decorsi i dieci giorni indicati nel precetto, si potrà agire esecutivamente per il recupero del credito.

La fase di opposizione

Se il debitore, entro quaranta giorni dalla notifica del decreto propone opposizione (è necessario munirsi di un legale), si aprirà un normale giudizio volto a verificare la fondatezza del credito.

Spesso le opposizioni vengono proposte dai debitori a soli fini dilatori. Per questo motivo il codice di procedura civile (art.648) prevede che alla prima udienza il giudice, laddove verifichi che l’opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione, può concedere (o confermare, se il decreto ne è già dotato) la provvisoria esecuzione del provvedimento opposto. Il che significa che, nonostante il giudizio di opposizione prosegua (con i noti tempi della giustizia), il creditore potrà ugualmente mettere in esecuzione il proprio credito.

La fase di opposizione si concluderà con una sentenza che confermerà o revocherà il decreto ingiuntivo.

 

DiRaffaele Boccia

Sui danni derivanti dal lastrico solare può rispondere anche solo il proprietario

Buonasera Avvocato, sono proprietario di un appartamento in un palazzina di 10 appartamenti.
Abbiamo tutti e 10 i condomini perso una causa (ancora ci chiediamo come…) contro il costruttore a causa di grosse infiltrazioni nei 2 lastrici solari, causa iniziata appena entrati nella palazzina. A questo punto dobbiamo cominciare le riparazioni a nostre spese ma mi chiedevo se in questo caso, essendo un difetto di progettazione e non di vetustà si debba applicare la regola del 1/3 e 2/3.
Esistono le motivazioni per cui i singoli proprietari dei lastrici debbano pagare solo loro?
Grazie mille e buon lavoro. (Marco, email)

Salve.
Ho recentemente inserito un articolo su una pronuncia della Cassazione (15 aprile 2010 n. 9084) che affronta proprio quest’argomento.
In sostanza, se le riparazioni si sono rese necessarie per un difetto di progettazione, non si applica la regola da lei richiamata, che è poi quella dell’art.1126 c.c., e la relativa spesa incombe solo sul proprietario.
Resta da capire solo l’oggetto della causa che avete perso, perchè se il costruttore è il proprietario del lastrico e questi ha vinto, evidentemente i danni da infiltrazioni non sono stati considerati come conseguenza del difetto di costruzione.

DiRaffaele Boccia

Se il locatore vuole i danni dall’acquirente dell’azienda

gentile Avvocato, anni fa sono subentrato in un’attività commerciale all’interno di un locale che il precedente titolare conduceva in locazione. Adesso che sto per lasciare l’immobile, il proprietario ne pretende il ripristino nelle condizioni in cui esso si presentava all’atto dell’ingresso del precedente conduttore. Preciso che io non sono anche subentrato nel contratto di locazione. Sono tenuto a sistemare i locali? grazie (Luigi, email);

In materia di locazioni, in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) senza il consenso del locatore, tra l’unico cedente e l’unico cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal c.d. beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali, per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l’inadempimento del cessionario (ex plurimis: Cass., n. 12896/2009;Cass., n. 26234/2007; Cass., n. 9486/2007).

Nell’ipotesi di plurime cessioni a catena sia dell’azienda che del contratto di locazione, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione del cedente, viene a configurarsi tra tutti i cedenti ed intermedi del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari), non liberati dal locatore, risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (Cass., n. 10435/2004; Cass., n. 17201/2002).

La suddetta disciplina, però, non è quella applicabile nel suo caso, in cui vi è stata la sola cessione dell’azienda, senza la contestuale cessione del contratto di locazione.

In detta situazione di esclusivo subingresso nell’azienda commerciale, delle obbligazioni assunte dall’originario conduttore dell’immobile non può essere chiamato a rispondere il cessionario dell’azienda, in virtù della disciplina dettata dalla norma di cui all’art. 2558 cod. civ., a mente della quale l’acquirente dell’azienda, se non è pattuito diversamente, subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Difatti, l’art.36 L. n. 392 del 1978 (equo canone) prevede che, in caso di cessione o di affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore.

Viene fatta, comunque, salva la facoltà di quest’ultimo di proporre opposizione per gravi motivi, entro trenta giorni dall’avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda, proveniente dal conduttore.

Pertanto, quando dagli elementi a disposizione emerga che la locazione dell’immobile non è stata dalle parti compresa nel contratto di cessione o di affitto dell’azienda in esso esercitata, non sono applicabili le disposizioni contenute nell’art. 2558 cod. civ., che prevedono la successione automatica del cessionario o dell’affittuario dell’azienda nei contratti stipulati, per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

DiRaffaele Boccia

Condominio: dei danni derivanti da difetti originari del lastrico solare risponde solo il proprietario

In tema condominio e di danni provocati dal lastrico solare, la Cassazione ha più volte affermato i seguenti principi:

– poiche’ il lastrico solare dell’edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprieta’ superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilita’, nella misura del terzo residuo (sentenza 13/3/2007 n. 5848);

– in tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (sentenze 21/2/2006 n. 3676; 17/1/2003 n. 642; 29/4/1997 n. 3672);

– la terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello (o da quelli) che è (o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 c.c.;

conseguentemente, ed in pari misura, gli stessi sono tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua manutenzione (sentenza 24/7/2000 n. 9651).

Va aggiunto che, come precisato anche nella sentenza 18/6/1998 n. 606, la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.

In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilita’ relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.

Cassazione civile  sez. II, 15 aprile 2010 n. 9084