Mi è capitata una cosa che mi ha lasciato basito e che ritengo meriti di essere riportata.
Il 20 luglio scorso deposito opposizione a sanzione amministrativa dinanzi ad un Ufficio del Giudice di pace.
Stamattina mi vedo recapitare la comunicazione della cancelleria con la fissazione dell’udienza:
18 maggio 2016 !
I commenti li lascio a Voi.
P.S.: ho volutamente omesso l’indicazione dell’Ufficio.
Un vicino del mio inquilino mi riferisce che questo ha lasciato l’appartamento che gli ho concesso in locazione da tre anni e che gli sia subentrato un altro nucleo familiare, a quanto pare quello della sorella. Preciso che il primo continua a pagare regolarmente l’affitto ma io non ho dato mai nessun consenso a questa sostituzione. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino? (Nunzia, email)
La sublocazione totale dell’immobile è vietata dalla legge, a meno che non ne sia espressamente prevista la facoltà nel contratto o il locatore abbia (esplicitamente o implicitamente) acconsentito alla stessa.
Potrebbe ipotizzarsi una cessione del contratto tra vecchio e nuovo inquilino, per la quale è però necessario il consenso del proprietario, che a quanto pare manca. Tale consenso potrebbe desumersi anche tacitamente, come nel caso del locatore che abbia ricevuto il pagamento del canone locativo dal nuovo inquilino, per cui le consiglio di non accettare pagamenti da questi oppure, se lo facesse, imputarli per iscritto a pagamento dell’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dell’appartamento.
Lei, però, non può richiedere lo sfratto del nuovo inquilino, al quale non la lega alcun rapporto contrattuale, ma dovrà far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario oppure chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile in quanto lo fa senza alcun titolo.
Dato non trascurabile è, infine, la circostanza da lei riferita secondo cui il nuovo occupante potrebbe essere un familiare del vecchio inquilino.
In tal caso, spetta a lei provare l’esistenza della sublocazione (cosa mai semplice), perchè la legge presume la sublocazione (con prova del contrario a carico del conduttore) solo se l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio.
Salve. Mio padre si è rivolto ad un’agenzia mediatrice per l’acquisto di un immobile, ma dopo averlo visionato non se ne è fatto più nulla. Dopo oltre un anno ho acquistato io l’appartamento contattando direttamente la proprietaria che intanto aveva dismesso l’incarico all’agenzia. Adesso mio padre ha ricevuto una lettera dall’agenzia dove gli si chiede il pagamento della provvigione per l’affare da me concluso. Può darci un consiglio? (Pasqualino, email)
Fermo restando che le parti sono libere di concludere o meno l’affare, pur se l’affare proposto dal mediatore è del tutto conforme alle richieste originariamente avanzate (e in questa seconda ipotesi spetta al mediatore solo il rimborso delle spese), il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscono altre a se stesse nella stipulazione del contratto.
Anche se la mail non è precisa sul punto, devo presumere che lei si è avvantaggiato delle trattative instaurate dall’agente con suo padre e con la venditrice, portando a termine la conclusione del contratto al suo posto. Ebbene, se l’agenzia riuscisse a dimostrare questo in un eventuale giudizio, suo padre potrebbe essere condannato a corrispondere la provvigione dovuta per l’attività svolta dal mediatore.
La circostanza che l’incarico conferito dalla parte venditrice all’agente fosse scaduto è irrilevante, poichè il mediatore ha diritto alla provvigione anche se non abbia partecipato a tutte le trattative ed anche quando l’affare sia stato concluso dopo la cessazione dell’incarico, purché vi sia un nesso causale fra l’attività da lui svolta e la conclusione dell’affare.
Va pur detto, per completezza, che il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in un anno dalla data di conclusione dell’affare, che, nel suo caso, decorre da quando lo stesso sia venuto a conoscenza della frode dei soggetti nell’affare intermediato. Mi sembra che solo questo dato potrebbe convergere a suo favore.
Sussiste responsabilità per “culpa in vigilando” nei confronti di una maestra di scuola materna per i danni subiti da un bambino lasciato incustodito mentre si trova in bagno.
La particolare fascia d’età di questi bambini (da 3 a 6 anni) li rende inconsapevoli di valutare eventuali “pericoli” e ciò, quindi, rende ancora più stringente l’obbligo di vigilanza da parte delle maestre che, per non lasciarli incustoditi, possono anche avvalersi di personale scolastico non docente. Il ministero dell’Istruzione, in qualità di responsabile della condotta negligente dell’insegnante, è tenuto, pertanto, al risarcimento dei danni subiti dal minore.
Cassazione civile sez. III, 26 Aprile 2010, n. 9906
Io e mio marito stiamo comprando la prima casa. Io sono casalinga e lui ha chiesto un anticipo sul TFR, ma l’azienda sta facendo difficoltà in quanto la casa sarebbe intestata solo a me. Preciso che siamo in comunione dei beni. Come comportarci? (Manuela, e-mail)
Se suo marito lavora da almeno otto anni presso il medesimo datore di lavoro, questi è tenuto a concedere un anticipo sul trattamento di fine rapporto fino al 70% dell’importo accumulato.
La circostanza che la casa verrà intestata solo al coniuge non lavoratore (in questo caso a Lei) è irrilevante se i coniugi si trovano in regime di comunione, in quanto il codice civile stabilisce che, esclusi i beni personali, durante il matrimonio entrano nel patrimonio di entrambi non solo i beni acquistati congiuntamente, ma anche quelli che formano oggetto di atti posti in essere separatamente da uno solo di essi.
Nessuna difficoltà neppure se dall’atto risulti che il prezzo sia stato sborsato per intero dal coniuge intestatario e non da quello che chiede l’anticipo del TRF. Difatti, come più volte affermato in casi analoghi, vertendosi in regime di comunione dei beni e di acquisto della prima casa, si presume che l’anticipazione del TFR richiesta serva all’acquisto di essa e che il prezzo sia la risultante di un eguale apporto dei coniugi.
