Colgo ancora una volta l’occasione di soffermarmi su un problema di natura condominiale, e precisamente su chi sia il proprietario dei tubi di collegamento orizzontale che dall’impianto condominiale si diramano fino agli impianti collocati all’interno nelle singole unità immobiliari.
La rottura di un collettore di scarico del WC che si trova all’interno del muro condominiale e che collega la braga all’impianto interno all’appartamento aveva provocato infiltrazioni ai locali sottostanti e, come al solito, il condomino e l’amministratore si rimbalzavano la responsabilità.
La materia risulta regolata dall’art.1117 codice civile il quale, in tema di condominio, individuando le parti comuni dell’edificio, al punto 3 così descrive:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari… le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, … e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Dunque, per espressa previsione di legge, con ragionamento a contrario, se ne deduce che tutto ciò che non rientra tra le opere tassativamente indicate dal legislatore deve intendersi in proprietà esclusiva del singolo condomino.
Orbene, sulla questione relativa alla proprietà della braga (l’elemento di raccordo tra la colonna verticale e quella orizzontale), e, per riflesso, della responsabilità per i danni derivanti dalla rottura della stessa, si è più volte espressa la Corte di Cassazione che, con orientamento consolidato, afferma che:
“I canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini”.
Dunque, se già la braga, che costituisce l’elemento di confine tra la parte in proprietà comune e quella in proprietà esclusiva, viene considerata di proprietà esclusiva, ne consegue che il raccordo (la parte orizzontale che unisce l’impianto in uso esclusivo al proprietario dell’appartamento alla colonna verticale) non serve alla collettività condominiale, che è invece servita dalla colonna di scarico verticale, ma serve unicamente lo scarico del singolo condomino. In altre parole, la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio.
Pertanto, il punto in cui risulta essere avvenuta la perdita è senza dubbio di proprietà esclusiva del singolo condomino. Conseguentemente, tutti i danni derivanti da infiltrazioni e/o perdite da quel punto sono addebitabili allo stesso e non al Condominio.
A nulla rileva, sotto il profilo della titolarità dell’elemento di raccordo, il fatto che il proprietario dell’unità immobiliare possa accedere al punto di rottura solo attraverso i locali di altro condomino.
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